Kaufpreisaufteilung Grund und Boden / Gebäude: Welche Zertifizierung ist nötig?

Ausgangspunkt: Kaufvertrag und BMF-Arbeitshilfe

Haben Käufer und Verkäufer den Kaufpreis im notariellen Vertrag aufgeteilt, ist diese Aufteilung grundsätzlich maßgeblich, solange sie nicht nur zum Schein erfolgt ist oder die wirtschaftlichen Verhältnisse offensichtlich verfehlt (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14). Fehlt eine Vereinbarung oder hält das Finanzamt sie für unrealistisch, teilt es den Kaufpreis selbst auf.

Dafür nutzt die Finanzverwaltung ihre Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Excel-Tool des BMF), die den Bodenwert aus dem Bodenrichtwert und den Gebäudewert typisiert im Sachwertverfahren ermittelt. In Ballungsräumen mit hohen Bodenrichtwerten führt das häufig zu einem niedrigen Gebäudeanteil und damit zu geringer AfA.

Der Bundesfinanzhof hat die Arbeitshilfe 2020 deutlich relativiert: Sie ist keine verbindliche Grundlage, weil sie Besonderheiten wie Regionalfaktoren oder das Ertragswertverfahren nicht abbildet. Streiten die Beteiligten, muss das Finanzgericht in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

Welcher Gutachter beim Finanzamt anerkannt wird: heutige Rechtslage

Eine gesetzliche Vorschrift zur Qualifikation des Gutachters, wie sie § 198 BewG für Erbschaft und Schenkung kennt, gibt es für die Kaufpreisaufteilung derzeit nicht. Das Finanzamt würdigt ein vorgelegtes Gutachten in freier Beweiswürdigung: Es muss den Bodenwert und den Gebäudewert nach den Grundsätzen der ImmoWertV getrennt ermitteln und den Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufteilen. Wer das nachvollziehbar leistet, kann die Arbeitshilfe widerlegen, auch ohne öffentliche Bestellung oder ISO-17024-Zertifikat. Eine Zertifizierung ist also heute empfehlenswert, nicht vorgeschrieben. Praktisch raten wir trotzdem dazu, direkt einen bestellten oder zertifizierten Gutachter zu beauftragen: Wird ein Gutachten zurückgewiesen, zahlen Sie es sonst ein zweites Mal.

Empfehlenswert ist sie aus zwei Gründen. Erstens bestellt das Finanzgericht im Streitfall nach § 404 Abs. 3 ZPO bevorzugt ö.b.u.v. Sachverständige; ein privat eingereichtes Gutachten dieser Qualität hat das größte Gewicht und führt oft schon im Einspruchsverfahren zur Einigung. Zweitens weisen Finanzämter Aufteilungen ohne fachliche Herleitung, etwa von Maklern oder Bauträgern, in der Praxis zurück; die extern geprüfte Sachkunde eines bestellten oder zertifizierten Gutachters nimmt dieser Diskussion den Boden. Eine bloße Verbandsmitgliedschaft belegt dagegen keine Sachkunde. Prüfen Sie den Nachweis des Verfassers in der Stempel-Check-Suche.

Ausblick: § 6f EStG im Jahressteuergesetz 2026 soll die Zertifizierung zur Pflicht machen

Das Bundeskabinett hat am 12.08.2026 den Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 beschlossen. Ein neuer § 6f EStG soll die Kaufpreisaufteilung erstmals gesetzlich regeln, im Kern als Bestätigung der BFH-Rechtsprechung: Eine vertragliche Aufteilung gilt, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt; fehlt sie, wird nach dem Verhältnis der nach ImmoWertV ermittelten Boden- und Gebäudewerte aufgeteilt; die BMF-Arbeitshilfe darf als qualifizierte Schätzung herangezogen werden.

Neu und für die Gutachterwahl entscheidend ist der Gegennachweis: Wer vom Ergebnis der Arbeitshilfe abweichen will, soll dafür künftig ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung benötigen, erstellt nach persönlicher Vor-Ort-Besichtigung. Beides ist heute keine gesetzliche Pflicht. Gelten soll die Regelung erstmals für Grundstücke, die aufgrund eines nach der Verkündung abgeschlossenen notariellen Kaufvertrags angeschafft werden.

Einordnung: Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen, der Abschluss wird für das vierte Quartal 2026 erwartet, und ähnliche Verschärfungen sind zuletzt mehrfach gescheitert (EStDV-Novelle 2025, Jahressteuergesetz 2024). Wer aber jetzt einen Kauf plant, sollte für den Gegennachweis bereits einen bestellten oder zertifizierten Gutachter mit Ortstermin wählen, dann ist das Gutachten auch nach neuer Rechtslage belastbar. Am wirksamsten bleibt eine marktgerechte Aufteilung direkt im Kaufvertrag, die nach Entwurf wie heute vorrangig gilt.

Was ein belastbares Aufteilungsgutachten enthält

• Getrennte Ermittlung von Bodenwert (Bodenrichtwert, angepasst um Lage, Zuschnitt, Erschließung, ggf. Umrechnungskoeffizienten) und Gebäudewert zum Kaufstichtag.
• Verwendung des sachgerechten Verfahrens: Für vermietete Objekte ist neben dem Sachwert häufig das Ertragswertverfahren angemessen, das die Arbeitshilfe nicht kennt.
• Aufteilung im Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude, nicht durch bloßen Abzug des Bodenwerts vom Kaufpreis (Residualmethode wird von der Rechtsprechung abgelehnt).
• Berücksichtigung von Marktanpassung und regionalen Faktoren, die die Gutachterausschüsse veröffentlichen.
• Nachvollziehbare Herleitung mit Quellen (Bodenrichtwertkarte, Grundstücksmarktbericht, Baujahr und Zustand).

Wann sich das Gutachten lohnt

Je größer der Unterschied zwischen der Aufteilung des Finanzamts und einer realistischen Gebäudequote, desto eher rechnet sich das Gutachten. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro erhöht jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil die AfA-Basis um 6.000 Euro; bei 2 Prozent AfA sind das 120 Euro jährlich pro Prozentpunkt, über die gesamte Abschreibungsdauer bis zu 6.000 Euro. Zehn Prozentpunkte Unterschied sind in Großstädten keine Seltenheit.

Kombinieren lässt sich das Gutachten mit dem Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer: Beide Fragen betreffen dasselbe Gebäude und können von demselben Sachverständigen in einem Termin bearbeitet werden.

Vorgehen in vier Schritten

• Aufteilung bereits im Kaufvertrag vereinbaren, realistisch begründet, das erspart oft jede Diskussion.
• Setzt das Finanzamt eine andere Aufteilung an: Bescheid prüfen und innerhalb der Einspruchsfrist Einspruch einlegen.
• Gutachten beauftragen, empfehlenswert bei einem ö.b.u.v. oder ISO-17024-zertifizierten Sachverständigen mit Ortstermin (heute freiwillig, nach § 6f EStG-E künftig Pflicht); Nachweis vorher per Namenssuche prüfen.
• Gutachten im Einspruchsverfahren einreichen; bleibt das Finanzamt hart, entscheidet das Finanzgericht auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens.